Categorisering van de aflossingsvrije hypotheekportefeuille

De grootbanken van Nederland maken zich zorgen over de grootte van dit dossier. Het betreft hier in potentie een grote groep risicoklanten die lastig in kaart te brengen is. Daarnaast dient deze klantgroep actief benaderd te worden, vanwege het potentieel grote risico. Rabobank, ING, ABN Amro en de Volksbank vrezen een forse ondercapaciteit als zij al deze klanten actief moeten benaderen.

Om het dossier ‘aflossingsvrije hypotheken’ inzichtelijk te maken voor financieel dienstverleners doen wij een voorstel tot de aanpak van dit probleem. Dit bespreken we door middel van de volgende stappen:

1. Wie zijn de klanten die risico lopen?
2. Welke risico’s lopen deze klanten?
3. Hoe zijn deze klanten te categoriseren?
4. Op welke wijze dient de klantgroep benaderd te worden?

Voordat we antwoord kunnen geven op de vragen die in het stappenplan zijn opgenomen, kijken we eerst naar verschillende mening en visies op het onderwerp, zoals die van de AFM, DNB en Vereniging Eigen Huis (VEH) voordat we antwoord kunnen geven op de vragen die in het stappenplan zijn opgenomen.

Uitgangspunt: risico voor de consument

Vanuit verschillende partijen wordt gesteld dat klanten met een hoog risico actief benaderd moeten worden om mogelijke problemen te voorkomen. De vraag welke klant met welke prioriteit benaderd moet worden, is echter lastig te beantwoorden. Immers de ene klant heeft een volledig aflossingsvrije hypotheek met een relatief hoge LTV, maar daarvoor geldt geen potentieel probleem, terwijl de ander problemen kan krijgen met slechts een deel aflossingsvrije hypotheek en een lage LTV.

Vanuit de hypotheekverstrekker moet, gezien het aantal aflossingsvrije hypotheken, toch een categorisering plaatsvinden om klanten die een mogelijk risico lopen te kunnen duiden. Graag geven wij onderstaand een aanzet voor een mogelijke indeling van de verschillende klanten.

Daarbij luidt de hoofdvraag met betrekking tot categorisering:

1. Welke klant(en) moet(en) met hoge prioriteit benaderd worden?
2. Welke klant(en) moet(en) met middel hoge prioriteit benaderd worden?
3. Welke klant(en) moet(en) met lage prioriteit benaderd worden?

De categorisering wordt in de volgende paragraaf verder uitgewerkt.

Criteria klantbenadering

Ongetwijfeld gaan de AFM en de geldverstrekkers in overleg met elkaar over wat nu een klant is met een potentieel risico. Wij doen graag een voorstel hiervoor: het verdelen van het klantenbestand in drie categorieën.

We onderscheiden de volgende categorieën:

• GROEN: klanten voor wie het risico op betalingsproblemen zeer laag tot laag geschat wordt.
• ORANJE: klanten voor wie een potentieel risico bestaat, maar met een laag tot gemiddeld risico op betalingsproblemen op langere termijn.
• ROOD: klanten met een hoog tot zeer hoog risico op betalingsproblemen.

Een verdeling kan in onze optiek plaatsvinden op basis van de volgende criteria:

GROEN:

• Lening afgesloten vanaf 1-8-2011, of
• Leeftijd klant < 45 jaar én lening < 75% aflossingsvrij, of
• Huidige LTV ≤50%

ORANJE:

• Leeftijd klant > AOW-leeftijd/ Leeftijd klant < 45 jaar en lening ≥75% aflossingsvrij, en
• Huidige LTV tussen 50% en 80%, en
• Lening > 50% < 75% aflossingsvrij

ROOD:

• Leeftijd klant > 45 jaar < AOW-leeftijd, of
• Huidige LTV ≥80%, of
• Lening ≥75% aflossingsvrij

N.B. Deze criteria dienen als denkrichting en vormen een startpunt voor een discussie tussen de verschillende partijen in dit dossier.

Toelichting per categorie

GROEN

De criteria in deze categorie zijn niet-cumulatief. Dat wil zeggen: als aan één van deze criteria voldaan wordt, valt de klant in de categorie Groen.

• Lening afgesloten vanaf 1-8-2011, ingangsdatum Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF);
  Wanneer een lening (daarmee wordt hier bedoeld: de eerste hypothecaire lening) vanaf 1 augustus 2011 is afgesloten, geldt daarvoor in beginsel de GHF. De GHF stelt dat maximaal 50% van de waarde van een woning aflossingsvrij gefinancierd mag worden. Deze klant loopt daardoor op basis van de waarde van de woning geen risico. Bovendien betaalt de klant nu (waarschijnlijk) maandlasten die hoger zijn dan de maandlast op het moment dat hij zijn lening deels heeft afgelost. Dat is alleen niet van toepassing wanneer hij de woning al grotendeels met eigen geld heeft gefinancierd bij aanvang. In dat geval is de LTV veelal lager dan 50%.
• Leeftijd klant;
  Als de klant (indien meerpersoonshuishouden: de leeftijd van de oudste klant) jonger is dan 45 jaar, heeft hij nog minstens 25 jaar te gaan tot de pensioengerechtigde leeftijd. De klant wordt geacht inkomen te genieten waarvan hij de maandlasten kan voldoen en heeft daarnaast een lange resterende looptijd waarin de risico’s kunnen worden ingeperkt.
• Huidige LTV;
  Wanneer de huidige LTV lager is dan 50%, valt de klant ook per definitie in de categorie Groen. Het gekozen percentage is hierbij arbitrair, er moet echter een grens gesteld worden. Of deze grens op 50% dan wel bijvoorbeeld 40% of 60% LTV gesteld moet worden, is discutabel. Het bancair risico is hier laag, er is geen risico op een restschuld.

ORANJE

In de categorie Oranje zijn een aantal criteria gesteld die wél cumulatief zijn.

• Leeftijd klant;
  Klanten die jonger dan 45 jaar zijn van wie de hypotheek bij vertrekking 75% of meer van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij is gefinancierd. Daarnaast vormen klanten die de AOW-leeftijd hebben bereikt ook de doelgroep van deze categorie.
• Huidige LTV;
  Wanneer de LTV tussen de 50% en 80% bedraagt valt de klant in deze categorie.
• Hoogte aflossingsvrij;
  Wanneer de aflossingsvrije lening tussen de 50% en 75% van de totale hypotheekschuld bedraagt, valt de klant in de categorie Oranje.

ROOD

Het is de ‘restgroep’ waarvoor de voorwaarden niet-cumulatief zijn.

• Leeftijd klant;
  Klanten met een leeftijd tussen 45 jaar en die nog niet de AOW-leeftijd hebben bereikt vallen in deze categorie.
• Huidige LTV;
  Klanten met een relatief hoge LTV (80% of meer).
• Hoogte aflossingsvrij;
  Klanten met een grotendeels aflossingsvrije hypotheek (grens 75% of meer van de hypotheekschuld).

Conclusie en aanbevelingen

Zojuist hebben wij ons voorstel met betrekking tot categorisering voorgelegd. We benadrukken nogmaals dat de gestelde criteria een startpunt voor een bredere discussie zijn.

De indeling van klanten in bovenstaande categorieën maakt een globaal beeld mogelijk welke klanten met welke prioriteit aandacht nodig hebben. Klanten zijn op basis van objectieve criteria in een bepaalde categorie ingedeeld.

Het is daarbij belangrijk om in ogenschouw te nemen dat bij de beoordeling van het risico van de individuele klant vervolgens uitdrukkelijk gekeken dient te worden naar de betaalbaarheid van de lasten. De betaalbaarheid van de lasten verschilt van de Loan-to-Income (LTI). De lasten kunnen voor een klant op basis van LTI niet meer te dragen zijn. Terwijl in werkelijkheid de klant de lasten iedere maand betaalt en bezuinigd op andere uitgaven. Om de werkelijke betaalbaarheid in kaart te kunnen brengen van een klant, dient er bijvoorbeeld een financiële planning plaats te vinden.

Dit betekent dat in het individuele geval op basis van feitelijke omstandigheden de klant uiteindelijk een groter of lager risico op betalingsproblemen kan hebben dan op basis van de algemene categorisering blijkt. Zo kunnen bijvoorbeeld klanten die zijn ingedeeld in de categorie Groen wel degelijk een risico lopen. Dit zijn de klanten waarbij de persoonlijke omstandigheden ingrijpend zijn gewijzigd ten opzichte van het moment van de aanvraag. Enkele voorbeelden zijn:

1. Een medewerker die wegens een reorganisatie als zzp-er aan de slag is gegaan en hierdoor geen pensioen meer opbouwt.
2. Een klant die is gescheiden, waarbij het pensioeninkomen is verevend met de ex-partner.
3. Werkloosheid en arbeidsongeschiktheid waardoor de lasten moeilijk betaalbaar zijn.
   
   

Voor de klanten in de categorie Oranje kan het zijn dat de klant in het uiterste geval wel zijn woning moet verkopen, maar hier geen restschuld aan overhoudt. Het bancair risico is dan laag.
Ook over dit criterium is discussie mogelijk, omdat het niet bezitten van een eigen woning betekent dat de klant wel ergens anders moet wonen en ook dat kost geld. Hierin zal op enigerlei wijze een afweging gemaakt moeten worden. We geven hieronder onze aanbevelingen en sluiten af met randvoorwaarden.

Aanbevelingen

De klantportefeuille met een aflossingsvrije hypotheek is van dusdanige omvang dat wij deze gecategoriseerd hebben om deze per groep te prioriteren. Daarbij hebben we al aangetoond dat in individuele gevallen dit een vertekend beeld kan geven.

Op basis van de categorisering en het feit dat er in individuele gevallen afwijkingen zijn op het risicoprofiel, doen wij hieronder een aantal aanbevelingen. Deze hebben we onderverdeeld in benaderingswijze, oplosrichtingen en ten slotte de werkwijze.

Benaderingswijze

Categorie GROEN: Klanten in deze categorie hoeven niet actief benaderd te worden, er wordt geacht dat zij geen potentieel risico op betalingsproblemen lopen. Uiteraard kunnen deze klanten zelf contact zoeken met de financieel dienstverlener of door middel van een regulier onderhoud benaderd worden.

Uit onze conclusie is gebleken dat er wel degelijk risicoklanten in deze categorie aanwezig kunnen zijn. Wij adviseren de financiële sector dan ook aan te sturen op kwalitatief goede onderhoudsgesprekken, zodat eventuele wijzigingen in de klantsituatie boven water komen en hier vroegtijdig op ingespeeld kan worden.

Categorie ORANJE: Klanten in deze categorie kunnen reactief benaderd worden. Wij adviseren de klant schriftelijk te informeren over het feit dat ze een potentieel risico lopen. Het is vervolgens aan de klant om zelf contact op te nemen als ze advies willen over een mogelijke oplossing. Een actieve benadering is niet nodig, maar de geldgever moet ervoor openstaan de klant te adviseren (of laten adviseren) als hij dat zelf wil.

Categorie ROOD: Deze categorie moet met hoge prioriteit en actief benaderd worden omdat het risico in potentie (zeer) hoog is. Met ‘actief benaderen’ wordt meer bedoeld dan alleen een brief toesturen om de klant te wijzen op de risico’s. De klant moet daadwerkelijk geactiveerd worden door het zoeken van telefonisch contact – indien nodig meerdere malen – en de klant uit te nodigen voor een gesprek. Het activeren moet er bovendien uit bestaan deze klant te overtuigen om deskundig advies in te winnen zodat de risico’s voor de klant beperkt kunnen worden en tot een afdoende oplossing te komen voor de klant.

Oplossingsrichtingen

De klanten die zijn gecategoriseerd in Rood dienen met prioriteit benaderd te worden. Er kunnen diverse oplosrichtingen mogelijk zijn. Een belangrijk uitgangspunt is het centraal stellen van de wens of doelstelling van de klant en het in ogenschouw nemen van de betaalbaarheid van de lasten nu en in de toekomst. Naar onze mening dienen daarbij niet de harde criteria te gelden zoals bij het afsluiten van een lening, maar dient eerder de betaalbaarheid centraal te staan. Je kunt bijvoorbeeld het besteedbaar inkomen hanteren of een betaalbaarheidsanalyse maken. Het kan daardoor zelfs zo zijn dat er een huishouden dat primair in de categorie Rood valt, blijkt dat er  toch geen risico is en daardoor terugvalt in categorie Groen.

Hieronder schetsen we enkele mogelijke oplosrichtingen voor de categorie Rood:

• Er is sprake van een goed pensioeninkomen en de lasten zijn op lange termijn wel te dragen.
• Er sprake is van een ondernemer en er zit vermogen in het bedrijf. Dit vermogen wordt bij verkoop van het bedrijf gebruikt ter aflossing van de particuliere hypotheek.
• Er wordt een (eventuele) erfenis verwacht.
• Er is sprake van een elders onverpande kapitaalverzekering die niet zichtbaar is voor de bank waar de aflossingsvrije hypotheek loopt. Met deze kapitaalverzekering kan de lening worden afgelost.
• Er is sprake van einde alimentatieplicht (partneralimentatie of alimentatie voor studerende kinderen). Er komt meer (besteedbaar) inkomen beschikbaar voor de aflossing van de lening na afloop van deze plicht.
• Er kan sprake zijn van groei in inkomen (carrièreperspectieven). Hierdoor is in de toekomst meer inkomen beschikbaar om af te kunnen lossen.
• De woonwens van de klant is veranderd of gaat veranderen:
  • Als kinderen het huis uit zijn gaan ze kleiner wonen (overwaarde kan dan gebruikt worden ter aflossing van aflossingsvrij deel).
  • Ouderen die graag willen gaan huren en het huis verkopen.
• Ruimte in besteedbaar inkomen: spaarhypotheek is uiteindelijk afgelost, besteedbaar inkomen stijgt. Dan blijft er inkomen over om aflossingsvrij deel verder af te lossen.
  
  

Werkwijze

• Voor de categorie Rood zou het opstellen van een stroomdiagram m.b.t. klantwensen een goede gestandaardiseerde oplossing bieden. Een stroomdiagram kan bijvoorbeeld beginnen met de vraag: “Wilt u in de woning blijven wonen?”. Als het antwoord daarop ‘nee’ is en de LTV is kleiner dan 100%, is er feitelijk geen probleem. Een andere openingsvraag kan zijn: “Heeft u zelf vermogen opgebouwd?” of “Verwacht u op redelijke termijn een erfenis of ander vermogen te ontvangen?”. Of “Wilt u de woning op korte termijn verkopen?”  Ook als daarop het antwoord positief is, hoeft er geen verdere actieve rol voor de geldgever te zijn. Goede vastlegging van de reacties van de klant na de actieve benadering is daarbij een absolute must. Uiteraard zijn deze simpele oplossingen lang niet altijd voorhanden. Er zijn echter vele extra mogelijke oplossingen, die grotendeels afhankelijk zijn van de interne norm- en regelgeving van de geldverstrekker.

• Nodig klanten in de categorie Oranje en Rood met een einde rentevaste periode uit voor een gesprek en ga actief in gesprek over wijzigen van de huidige hypotheekvorm naar annuïtair of lineair. Met de huidige lage rentestand heeft de klant namelijk een lastenvoordeel. Indien de klant gelijkblijvende lasten accepteert, kan de hypotheekvorm worden gewijzigd en op die wijze de lening (deels) afbouwen. De klant heeft daar dan op de lange termijn voordeel van.

Randvoorwaarden

Om dit project te laten slagen en het klantbelang centraal te stellen is het van groot belang dat de AFM in gesprek gaat met de financiële sector. Wij willen benadrukken dat zij samen tot de criteria moeten komen voor de indeling en benadering van de klantportefeuille.

Voor een goede aanpak van het dossier ‘aflossingsvrije hypotheken’ stellen wij enkele randvoorwaarden centraal:

• Het is belangrijk dat de AFM dit onderwerp op een positieve wijze naar buiten communiceert. Een klant dient de aanpak van een aflossingsvrije lening niet als een zoveelste verplichting te ervaren, maar als een positieve benadering vanuit de bank. Daartoe dient de AFM een positieve campagne te voeren, bijvoorbeeld op haar website of door middel van commercials op radio en TV. Op deze wijze hoort de klant in de media over dit onderwerp en kan hij de benadering vanuit de bank als prettig ervaren.
• Er dient gedragenheid door de geldverstrekkers te zijn; deze moeten het dossier vanuit klantbelang oppakken en niet als een zoveelste opgelegde verplichting. Daartoe is het belangrijk om gedragenheid op criteria en aanpak te hebben. Ook intermediairs dienen daarbij betrokken te worden.
• Om de drempel voor klanten in de risicogroepen te minimaliseren dient er gekeken te worden naar de advies- en wijzigingskosten. Ons voorstel is om dit onder ‘herstel’ te laten vallen, waardoor er voor de klant geen kosten aan het advies en eventuele omzetting van de hypotheek verbonden zijn.
• Verder dienen er handvaten gegeven te worden vanuit de AFM hoe te handelen bij het einde van de looptijd van een aflossingsvrije lening. Veel geldverstrekkers hebben in de productvoorwaarden opgenomen dat de lening na 30 jaar eindigt en opgeëist mag worden. Mag de lening verlengd worden? Tegen welke criteria?

Praktijkvoorbeelden

Hierna geven we enkele voorbeelden om de categorieën in een praktijksituatie toe te lichten. Deze (reken)voorbeelden zijn bedoeld ter illustratie van de motivering om huiseigenaren onder te verdelen in de drie categorieën Groen, Oranje en Rood. Er is bewust gekozen voor situaties die ‘op de rand’ zitten.

In de voorbeelden wordt geen rekening gehouden met inkomensrisico’s anders dan pensionering. De risico’s werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of overlijden van de partner worden dus niet meegenomen in de berekeningen, omdat dit risico’s van algemene aard zijn. Ook houden we geen rekening met het renterisico (stijgende rente).

Categorie Groen

Voorbeeld 1 – Lening afgesloten na 1 augustus 2011
André (52 jaar) heeft op 1 september 2011 voor het eerst een huis gekocht. Deze woning is maximaal gefinancierd volgens toen geldende banknormen (125% executiewaarde). De lening bestaat uit twee delen: een spaarhypotheek van € 120.000 en een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000. Dit laatste bedrag is 50% van de waarde van de woning op het moment van aanschaf. De looptijd van de hypotheek is 30 jaar. De totale maandlast is (bruto) € 907. Daarvan is € 733 rente. De netto maandlast is € 672. De woning is sinds 2011 in waarde gedaald, hoewel de waarde weer bijtrekt in 2016 en 2017. Op dit moment is de LTV 109%. Op basis van zijn inkomen lukt het André net om zijn maandlast te blijven betalen. Hij zou niets extra’s kunnen (of willen) aflossen.

Heeft André een probleem?
Ervan uitgaand dat André blijft werken tot de AOW-leeftijd, heeft hij de komende 15 jaar geen betalingsprobleem. Zijn bruto maandlast blijft, bij ongewijzigde rente, gehandhaafd. Hij zou vanaf zijn pensioenleeftijd een probleem kunnen hebben. Als zijn pensioeninkomen te laag is, kan hij dezelfde bruto last niet blijven betalen. De netto last wordt naar verwachting hoger (de renteaftrek is dan lager, vanwege het lagere IB-tarief).

Toch heeft hij tegen die tijd al ongeveer € 70.000 aan vermogen opgebouwd in de spaarpolis (of SEW). Hij kan dat geld op dat moment deblokkeren en zijn schuld ermee verlagen om vervolgens lineair of annuïtair af te lossen op het restant van de lening, waarbij hij een in totaal gelijke of iets lagere maandlast heeft. André zou ook nog 9 jaar kunnen doorbetalen op de spaarpolis, die daarna € 120.000 uitkeert. Het restant van zijn lening is dan € 100.000. Hierover is de rente niet meer aftrekbaar, maar bij een rente van 4% is de netto maandlast dan nog maar € 333.

Bovendien gold ook in 2011 al dat hij gewezen moet zijn op de risico’s van zijn lening na pensionering. Onder invloed van inflatie en mogelijke inkomensstijgingen tussen nu en zijn pensioen, zou het hem moeten lukken om onder eigen verantwoordelijkheid extra af te lossen of vermogen op te bouwen om de maandlast na pensionering betaalbaar te houden. Nadrukkelijk is daarbij de betaalbaarheid van de lasten belangrijk. Tot slot is het niet de verwachting dat de woning over 24 jaar nog steeds een LTV heeft van >100%.  De conclusie is dat André niet geactiveerd hoeft te worden.

Voorbeeld 2 – LTV <50%
Koen (64 jaar) heeft een hypotheek sinds 1986. De lening van € 150.000 is volledig aflossingsvrij. De waarde van de woning is momenteel € 320.000. Koen werkt nog, maar wil volgend jaar met vervroegd pensioen. De bruto maandlast is nu € 500. Netto is dat € 378. Koen houdt aan het eind van de maand niet of nauwelijks geld over. Vanaf het moment dat Koen stopt met werken, daalt het inkomen. Daar komt twee jaar later wel de AOW-uitkering bij. Vanaf het moment dat hij AOW-gerechtigd is, is het inkomen wel beduidend lager dan het huidige inkomen.

Heeft Koen een probleem?
Ja, mogelijk wel. Vanaf volgend jaar neemt het inkomen af, terwijl de bruto maandlast gelijk blijft. Waarschijnlijk neemt de netto maandlast dan toe (omdat het lagere inkomen leidt tot minder teruggave van aftrekbare hypotheekrente). Toch is de maximale toename van de netto last op dat moment € 23 per maand. Als Koen dit al niet kan betalen, is er een onoplosbaar probleem. Activering kan wel, maar is zinloos. De klant zal de consequentie moeten volgen om het huis te verkopen of doorwerken tot de AOW-leeftijd. Kan hij deze € 23 extra wel blijven betalen, dan zal er na de AOW-leeftijd vermoedelijk geen probleem zijn als de AOW wordt uitgekeerd.

Ook als Koen zou doorwerken tot de AOW-leeftijd en het inkomen daarna (veel) lager wordt, kan er een probleem zijn op grond waarvan de woning verkocht moet worden. De bruto maandlast van € 500 wordt netto € 444, omdat de rente nog maar tegen 18,65% aftrekbaar is. In 2031 wordt de hele maandlast netto, omdat er helemaal geen renteaftrek meer is.

Toch is activering niet zinvol. Allereerst is er geen directe oplossing (de klant kan niet ineens extra inkomen genereren op deze leeftijd). Bovendien zijn de verschillen in absolute zin klein: de maandlast neemt maximaal met € 122 toe. Relatief is dat wel veel: een toename van 24,4%. Koen kan alleen proberen het leefpatroon aan te passen (bezuinigen) en daarvan de maandlast blijven betalen. Als de geldgever de lening na 30 jaar zou opeisen, omdat deze niet voortgezet kan worden, heeft Koen financieel geen probleem. Wel praktisch: hij zal een andere woonruimte moeten vinden, waarvan het nog maar de vraag is of de maandlast dan lager is. Vermoedelijk niet, maar Koen heeft contant geld achter de hand in de vorm van de overwaarde op de woning. Hij hoeft in elk geval niet geactiveerd te worden. Denkbaar is dat er i.p.v. dit criterium (LTV <50%) toch een absolute bovengrens voor de hoogte van de lening zelf gesteld wordt.

Categorie Oranje

Voorbeeld 3 – Extra aflossen wel mogelijk, maar niet financieel verstandig (vervolg op voorbeeld 2)
Stel dat Koen 68 jaar is en een bruto maandlast heeft van € 500. Hij betaalt 4% rente. De netto maandlast is (als gevolg van het lage inkomen en de bijtelling EWF) € 444. Koen kan dit net betalen. Als de periode van hypotheekrenteaftrek ophoudt in 2031, heeft Koen een probleem: de netto maandlast wordt dan € 500. Deze extra € 56 kan Koen niet betalen. Mogelijk heeft Koen al eerder een probleem, als de leningovereenkomst eerder afloopt en de bank niet bereid is de lening voort te zetten.

Zou extra aflossen Koen helpen? Als hij elk jaar € 1.000 kan besparen op levensonderhoud en dit bedrag aflost, dan scheelt dat € 40 bruto per jaar. Zelfs als dit bedrag netto is, heeft Koen de investering van € 1.000 aan aflossing pas ‘terugverdiend’ in de vorm van lagere woonlasten als hij 93 jaar is. De vraag is in hoeverre dat getuigt van een verstandige financiële planning.

Het is wel verstandig Koen te wijzen op het risico, wanneer de LTV (veel) hoger is dan 50%. In dat geval heeft hij immers ook geen vermogen om op terug te vallen op het moment dat de bank de lening niet wil verlengen (na 30 jaar). Door een klant tijdig op dit risico te wijzen, kan Koen mogelijk nog wel maatregelen nemen, zoals tijdig op zoek gaan naar een goedkopere koop- of huurwoning. Koen moet dus wel geactiveerd worden, maar dat kan ‘reactief’ via een brief waarin het risico wordt uitgelegd. Het is niet per se nodig een dergelijke klant dringend te adviseren langs te komen voor een oplossing. Daarom valt hij in de categorie Oranje.

Voorbeeld 4 – Echtpaar zonder kinderen
Bram (43) en Chantal (39) hebben geen kinderen. De waarde van hun woning is € 450.000. Daarvan is 50% aflossingsvrij en 50% een spaarhypotheek. Zij willen t.z.t. eerder stoppen/minder gaan werken. Er zal dus sprake zijn van een onvolledige pensioenopbouw. De wens is om van het leven te genieten en regelmatig samen te reizen. Oplossing: De klant kiest er voor om t.z.t. kleiner te gaan wonen. Er hoeft dus uiteindelijk geen probleem te zijn.

Categorie Rood

Voorbeeld 5 – Ondernemer zonder pensioen
Cees is 53 jaar. Hij is ondernemer. Cees heeft in 2001 een volledig aflossingsvrije hypotheek afgesloten van € 200.000. De waarde van de woning is momenteel € 220.000. De onderneming van Cees genereert voldoende inkomen om van te leven en de hypothecaire maandlasten van te betalen, maar niet voldoende om pensioen op te bouwen. Bovendien is zijn hypotheek volledig aflossingsvrij en is er een hoge LTV (91%).

Heeft Cees een probleem?
Cees heeft een probleem als over 13 jaar zijn hypotheekrenteaftrek ophoudt. Zijn maandlast stijgt dan van € 451 netto naar € 667 netto (uitgaand van IB-tarief 40,8%). Bovendien is het onwaarschijnlijk dat een geldgever bereid is op basis van deze gegevens de lening ‘door te rollen’ na 2031 (einde looptijd leningovereenkomst). Zelfs als een bank hiertoe bereid zou zijn, heeft Cees kort daarna een volgend probleem: hij heeft alleen AOW, want er is geen pensioen opgebouwd. Met alleen AOW kan hij de netto maandlast al helemaal niet betalen. Cees moet dringend en actief benaderd worden. Op enigerlei wijze zal hij doordrongen moeten worden van de noodzaak voorzieningen te treffen om ergens te kunnen blijven wonen over 13 jaar. Cees moet uitgenodigd worden om een gesprek met de hypotheekadviseur aan te gaan. Hij valt in de categorie Rood.

Mogelijke oplossingen
Wellicht heeft de klant zelf oplossingen: (een van) zijn ouders leeft/leven nog en hij verwacht een erfenis. Of zijn ouders kunnen hem vermogen schenken. Als dergelijke eenvoudige oplossingen niet voorhanden zijn, kan een adviseur aan andere oplossingen denken.

In deze berekening is rekening gehouden met een rente van 4%. Mogelijk kan rentemiddeling worden toegepast op de lening van Cees (als niet kan worden gewacht tot het eind van de rentevaste periode). Voor zover de maandlast lager wordt als gevolg van de rentemiddeling, moet dat deel gebruikt gaan worden als extra lineaire aflossing op de lening. Als de netto maandlast € 100 lager wordt, heeft C € 15.600 extra afgelost over 13 jaar. Dat is dus niet voldoende om alle problemen te ondervangen. Elke maand zal Cees een groter deel moeten aflossen, zodat de netto maandlast verder afneemt. Zo ontstaat feitelijk een annuïtair aflossingsschema. Cees is niet verplicht hieraan mee te werken. Hij moet wel op dit risico gewezen worden en dit moet goed worden vastgelegd door de adviseur die hem heeft aangeraden extra af te lossen.

Voorbeeld 6 – Echtpaar met opgroeiende kinderen
Dirk (47) en Eva (43) hebben drie kinderen. Zij hebben een woning gekocht in de begin jaren van 2000. Deze is volledig aflossingsvrij gefinancierd (€ 235.000). De rentevast periode staat voor 50% 10 jaar vast (2,6%) en de andere 50% is variabel. Nu hebben ze hoge lasten i.v.m. de studiekosten van de kinderen. Aandachtspunten zijn de renteontwikkeling en het vervallen van de hypotheekrente. Er dient een analyse gemaakt te worden of het pensioeninkomen voldoende is om t.z.t. de hypotheeklasten te betalen. De pensioenregeling van Dirk is gebaseerd op een premieovereenkomst met onzekerheid over de hoogte van de uitkering. Eva bouwt geen pensioenrechten op. Er is dus potentieel na pensionering een probleem. Een mogelijk oplossing is maandelijks een vast bedrag (€ 500) sparen/beleggen om voldoende vermogen op te bouwen. Daarnaast lopen de lasten terug wanneer de kinderen zijn afgestudeerd. Ook is hier sprake van een mogelijke erfenis. De klant is niet verplicht hier aan mee te werken, maar moet wel uitdrukkelijk op de risico’s worden gewezen en dit moet goed worden vastgelegd door de adviseur die hem heeft aangeraden extra af te lossen.

Voorbeeld 7 – Echtpaar met een hulpbehoevend kind
Frank (49) en Gerry (45) hebben 1 thuiswonende zoon. De waarde van de woning is € 154.000. Deze is gekocht in 1996. De lening bestaat uit een aflossingsvrije lening van € 100.000 en spaarhypotheek van € 50.000. Ze wonen in een krimpregio. Het thuiswonende kind is hulpbehoevend. Gerry werkt niet, omdat zij de zorg draagt voor hun. Frank krijgt ontslag en een transitievergoeding. Het gebruik van transitievergoeding om het aflossingsvrije gedeelte te verlagen kan hier als oplossing dienen. Dit biedt (ook op de langere termijn) lagere lasten.

Meer weten?

Lees dan dit artikel naar aanleiding van het rapport Financiële kwetsbaarheid van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek welke de AFM publiceerde in januari 2021.