Hypotheek oversluiten. Is het wel zo interessant? 

Leidraad AFM: advies over oversluiten

In 2010 publiceerde de AFM zeven leidraden over hypotheekadvisering. Aflevering 5, waarin het advies over oversluiten aan bod komt, is nog steeds actueel. Hoe kun je als financieel adviseur voldoen aan de wettelijke eisen voor een passend advies? Laten we eerst eens kijken naar de highlights van de leidraad, waarna we er een paar onder de loep nemen.

1. Stel vast wat de doelstelling van de klant is bij oversluiten en of dit in zijn belang is.
2. Als adviseur ben je verplicht om een financiële vergelijking te maken tussen de huidige en de nieuwe hypotheek, waarbij je rekening houdt met alle bijkomende kosten. Zonder deze vergelijking is per definitie geen sprake van een passend advies. Deze verplichting geldt ook als de doelstelling van de klant niet het behalen van lagere maandlasten is, maar bijvoorbeeld het realiseren van langere zekerheid over de te betalen maandlast.
3. De consequenties van een eventueel opbouwproduct moeten worden betrokken in het advies.
4. De adviseur onderzoekt de mogelijkheden om de hypotheek bij de huidige geldverstrekker over te sluiten. De bijkomende kosten zijn dan vaak (wat) lager dan wanneer wordt overgestapt naar een andere aanbieder.
5. De financiële vergelijking vindt plaats op basis van bruto bedragen: de terugverdientermijn wordt dus berekend door de totale bruto kosten te delen door het bruto maandlastenvoordeel.
6. Als de oversluitkosten ruim binnen de nieuwe rentevastperiode (RVP) worden terugverdiend, is er sprake van een financieel voordeel.

Doelstelling bij oversluiten en financiële vergelijking

Op de vraag ‘wat wil je bereiken met oversluiten’ antwoorden de meeste van mijn klanten dat ze graag lagere lasten willen. Een  interessant antwoord, want op basis van welke financiële vergelijking kun je aangeven of deze doelstelling wordt behaald? Volgens de AFM is dit het geval als de bruto bijkomende kosten ruimschoots (dit wordt in de leidraad niet gedefinieerd) binnen de nieuwe RVP door de lagere bruto lasten worden terugverdiend.

Stel dat de resterende RVP van de klant nog 5 jaar is en hij kiest in de nieuwe situatie voor 20 jaar vast, dan kan ik me voorstellen dat de doelstelling ‘lagere lasten’ op grond van de berekeningsmethodiek in de leidraad al snel wordt behaald.

Als de doelstelling van de klant is het behalen van lagere lasten, levert het dan niet de meest zuivere vergelijking op als je uitrekent of de kosten binnen de resterende RVP kunnen worden terugverdiend?

We borduren voort op de situatie dat de resterende RVP van de klant 5 jaar is. In het eerste te berekenen scenario laat je dan zien wat de lagere lasten worden als de klant kiest voor een RVP van 5 jaar (gelijk dus aan de resterende RVP). Als de klant besluit om de bijkomende kosten te financieren, bereken je hiervoor een apart leningdeel dat in 5 jaar wordt afgelost. Op deze relatief eenvoudige wijze krijgt de klant inzicht over het daadwerkelijke financiële voordeel van oversluiten.

Ik realiseer me terdege dat de doelstelling van de klant voor lagere lasten dan vaak niet wordt behaald. Toch vind ik veel voor deze berekening te zeggen, aangezien de klant in dit voorbeeld na 5 jaar zonder kosten kan kiezen voor een andere rentevastperiode.

Nu hoor ik klanten en adviseurs zeggen: “ja, maar door over te sluiten en de rente weer langer vast te zetten, heeft de klant meer zekerheid”. Volledig mee eens en wat mij betreft een valide reden, maar dan zul je dus ten aanzien van de doelstelling van de klant terug moeten naar de tekentafel. De doelstelling wijzigt dan in bijvoorbeeld het inkopen van zekerheid uit angst voor een hogere rente. Het advies is dit proces goed vastleggen in het hypotheekdossier.

Als adviseur ben je altijd verplicht een financiële vergelijking te maken. Aan jou de keuze hoe!

De consequenties van een eventueel opbouwproduct

Navraag bij zowel adviseurs als aanbieders leert dat bij de meeste oversluitingen een aan de huidige hypotheek gekoppeld opbouwproduct wordt beëindigd (kapitaalverzekering, beleggingsrekening KEW/SEW/BEW). Vaak gaat het hier om (bank) spaarhypotheken, waarbij de te betalen rente en de te ontvangen rente aan elkaar gelijk zijn.

Er zijn natuurlijk redenen te bedenken waarom het voor de klant gunstiger is een spaarhypotheek te wijzigen in bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek:

• Een spaarhypotheek wordt minder interessant bij een lagere rente.
• Het fiscale voordeel in de hoogste schijf bedraagt vanaf 2023 nog maar 37,05%.
• Spaarhypotheken kennen vaak een hogere rente dan annuïtair of lineair en er zijn steeds minder aanbieders waar je een spaarhypotheek fiscaal geruisloos kunt voortzetten.

Zelf heb ik echter de ervaring dat het voortzetten van een spaarhypotheek regelmatig voordelig uitpakt. De opgebouwde waarde en het rente-op-rente effect zijn hier de oorzaak van.

Het verdient aanbeveling ook hier een financiële vergelijking te maken. Je kunt dan altijd op basis van cijfers uitleggen waarom je hebt aan- of afgeraden de spaarhypotheek voort te zetten. 

Bruto of netto rekenen

Volgens de leidraad mag de financiële vergelijking worden gemaakt op basis van bruto bedragen.

• Huidige bruto maandlast.
• Bruto bijkomende kosten
• Nieuwe bruto maandlast

De vraag hierbij is of het in het belang van de klant is om ook een netto vergelijking te maken? Netto rekenen brengt natuurlijk een gevaar met zich mee. Want niemand garandeert dat de rente (tegen dit tarief) aftrekbaar blijft. Tegelijkertijd zijn de rente en de boete nu wel aftrekbaar (mits huidige en nieuwe hypotheek in box 1 zitten) en lijkt het er nog niet op dat hier de komende jaren veel in zal veranderen.

Rekenen met netto bedragen kan minder gunstig uitpakken. De invloed van een lager belastingvoordeel als gevolg van de lagere rente, weegt regelmatig zwaarder dan de aftrekbaarheid van de boeterente.

Hierbij ontstaat wel de vraag in hoeverre je alle netto consequenties in beeld hebt. We hebben prima software om netto maandlasten te berekenen, maar houdt deze ook rekening met bijvoorbeeld de algemene heffingskorting (AHK) en toeslagen? Door een lagere rente stijgt het inkomen uit werk en woning en daalt de AHK. Ook neemt het verzamelinkomen toe, wat weer invloed kan hebben op toeslagen. Via www.berekenhet.nl en de proefberekening toeslagen kun je vrij snel uitrekenen wat de impact van een lagere rente is.

De vraag die nu wellicht opkomt is hoe ver je moet gaan. Ik probeer bij dit soort vragen altijd even in de schoenen van de klant te gaan staan. Zou ik behoefte hebben aan een compleet en cijfermatig overzicht van de financiële gevolgen als ik mijn hypotheek zou oversluiten? Of is een advies op hoofdlijnen voldoende?

Mocht je besluiten om bruto te rekenen, dan is dat natuurlijk conform de leidraad en voldoe je aan de wettelijke eisen ten aanzien van passend advies. Of toch niet helemaal?

Kifid uitspraak 2019-222

In deze casus heeft de adviseur de hypotheek voor de klant in 2016 intern overgesloten. De boeterente bedroeg ruim € 20.000, de advieskosten € 2.495. In 2018 beklaagt de klant zich bij de adviseur en overlegt berekeningen waaruit blijkt dat de vergoeding voor vervroegde aflossing netto niet wordt terugverdiend binnen de nieuwe rentevastperiode.

De adviseur verweert zich door aan te geven dat hij is uitgegaan van de bruto lasten, conform de AFM- leidraad. Met betrekking tot de berekening van de nettolasten heeft de adviseur ontkend dat hij daarover advies heeft gegeven of behoort te geven.

Volgens de Commissie had in deze casus de klant op z’n minst geïnformeerd moeten worden dat oversluiten fiscale consequenties heeft. Ook mag van de adviseur worden verwacht dat hij weet dat de netto voordelen van oversluiten lager kunnen zijn dan de door hem berekende bruto voordelen. Indien de adviseur duidelijk had gemaakt dat voor de berekening van de netto lasten fiscaal advies nodig was en hij de klant had doorverwezen naar een fiscalist, dan had de adviseur aan zijn informatieplicht voldaan. De Commissie merkte hierbij op dat de civielrechtelijke zorgplicht verder kan reiken dan de gedragsregels die door de AFM zijn gesteld.

Rekenen met bruto bedragen mag en is zelfs conform de leidraad van de AFM. Wel zul je dan in je vastlegging duidelijk moeten aangeven dat voor een berekening van de netto lasten fiscaal advies nodig is, dit mogelijk nadeliger kan uitpakken en de klant moeten doorverwijzen naar een fiscalist (!)

Conclusie

Indien je rekent met bruto bedragen en het break-even-point berekent op basis van de nieuwe rentevastperiode, dan pakt oversluiten naar verwachting vaak financieel gunstig uit. Bepaal je de terugverdientermijn op basis van netto bedragen en de resterende RVP, dan pakt het wezenlijk anders uit. Oversluiten kan dan nog steeds interessant zijn, maar in mindere mate met de wens voor lagere lasten als doelstelling.

Hoe dan ook, leg in je advies duidelijk vast wat de doelstelling van de klant is en of oversluiten aantoonbaar in het belang is van de klant.