Oversluiten hypotheek: hoe passend is jouw advies?

Wat zegt de AFM?

In 2010 publiceerde de AFM een reeks leidraden over hypotheekadvisering. Leidraad 5 gaat over advies bij oversluiten. Deze leidraad legt uit hoe er sprake kan zijn van een passend oversluitadvies.

De belangrijkste punten uit de leidraad:

• Oversluiten dient aantoonbaar in het belang te zijn van je klant. Stel dus altijd vast wat de doelstelling van je klant is.
• Er moet altijd een financiële vergelijking te maken zijn tussen de huidige en nieuwe situatie.
• Een vergelijking op basis van bruto bedragen volstaat.
• Er is sprake van financieel voordeel als de oversluitkosten ruim binnen de nieuwe rentevastperiode worden terugverdiend.

Wat zegt Kifid?

Deze AFM-leidraad volstaat niet helemaal. Dit blijkt uit Kifid uitspraak 2019-222. De adviseur adviseerde in dit geval weliswaar conform de leidraad, maar heeft toch een schadevergoeding moeten betalen. De klant toonde aan dat het netto voordeel lager uitpakte dan de adviseur berekende. Indien de adviseur informatie had verstrekt waaruit was gebleken dat voor de berekening van de netto lasten fiscaal advies nodig was én de klant had doorverwezen, dan had hij aan zijn informatieplicht voldaan en was geen sprake geweest van een vergoeding.

Zorg dat uit je dossier duidelijk blijkt wat de doelstelling van je klant is en in hoeverre deze door oversluiten wordt behaald.

Passend advies

Met deze input komen wij tot de conclusie dat een passend oversluitadvies in ieder geval uit de volgende componenten moet bestaan:

• Een duidelijke uitleg over de inhoud en haalbaarheid van de oversluitdoelstellingen. Zo'n doelstelling kan bijvoorbeeld zijn ‘lagere lasten’ of ‘meer zekerheid’.
• Een financiële vergelijking tussen de huidige en nieuwe situatie op basis van bruto of netto bedragen. Als je kiest voor bruto bedragen dien je aanvullende informatie te geven én de klant door te verwijzen.
• Een duidelijke uitleg dat het oversluiten in het belang van de klant is.

Voldoet jouw advies aan bovenstaande punten, dan ben ik van mening dat je een passend oversluitadvies geeft. Maar pak voor een volledige beschrijving de leidraad er nog even bij.

Wat vind jij?

Volstaat de berekening uit de leidraad met bovengenoemde doorverwijzing of is het passender een netto vergelijk te maken? En als je dan kiest voor een netto vergelijk, hoe bereken je dan op welk moment de kosten van oversluiten zijn terugverdiend?  Laat het ons weten in de comments van de Linkedin-post.