Mijn D&B Sluiten Contact Sluiten Winkelmand Sluiten
Terug naar het overzicht

Steeds meer consumenten worden blij van aflossingsvrij

De aflossingsvrije hypotheek wint aan populariteit. Onder invloed van de lage rentestand en hoge huizenprijzen steeg het percentage aflossingsvrije hypotheken volgens Hypotheken Data Netwerk van 30,4% in 2019 naar 33,6% in 2021. Deze ontwikkeling lijkt op het eerste gezicht haaks te staan op de campagne van banken en toezichthouders waarin de focus juist lag op de risico’s van aflossingsvrij. Hoogste tijd daarom om stil te staan bij de kansen en (fiscale) uitdagingen van de aflossingsvrije hypotheek. Zo kun jij als financieel (hypotheek)adviseur jouw klant van een nóg beter advies voorzien.

31-05-2021
Frank Paalman
7 min.

Lagere maandlast of aflossing als investering?

Over één ding kunnen we kort zijn: bij de huidige lage rentestand is er qua maandlasten een relatief groot verschil tussen een annuïteiten- of lineaire hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek.

Voorbeeld
Maarten en Anouk hebben beiden een modaal jaarinkomen van € 36.500. Ze zijn starters op de woningmarkt en hebben een hypotheek nodig van € 375.000 voor de aankoop van hun eerste eigen woning. Als zij een volledige annuïteitenhypotheek afsluiten met een rente van 1,80%, dan bedraagt hun bruto maandlast € 1.350. Hun netto maandlast is € 1.225 (gebaseerd op de gemiddelde belastingteruggave in de eerste tien jaren). Als Maarten en Anouk kiezen voor € 100.000 aflossingsvrij (box 3), dan dalen de bruto en netto maandlast naar respectievelijk € 1.140 en € 1.065. Dat scheelt dus netto € 160 per maand.

Vanwege de steeds verder stijgende huizenprijzen ontkomt jouw klant er vaak niet aan om een woning te kopen die richting zijn of haar maximaal te verkrijgen hypothecaire lening gaat. Aflossingsvrij kan dan een aantrekkelijke optie zijn om de maandlasten te drukken. Natuurlijk kijk je bij de keuze voor de hypotheekvorm niet alleen naar de maandlasten. In onderstaande tabel zie je de restant hypotheekschuld aan het einde van ieder jaar.

 

Jaartal

Volledige annuïteit

Met € 100.000 aflossingsvrij

2025

€ 325.500

€ 339.000

2035

€ 212.500

€ 256.000

2045

€   77.500

€ 156.500


Ik adviseer je om met je klant in gesprek te gaan over hoe hij/zij een aflossing ziet: als kostenpost of investering? Dit inzicht kan helpen bij de keuze voor de hypotheekvorm(en).

Fiscale gevolgen

Het opnemen van een aflossingsvrij deel in de hypotheek kent ook fiscale aandachtspunten.

Voorbeeld
Peter heeft op dit moment een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000 (box 1 overgangsrecht) en een annuïteitenhypotheek onder het nieuwe recht met een aflossingsstand van € 180.000 met een restant looptijd van 25 jaar. Voor zijn nieuwe woning heeft Peter een hypotheek nodig van € 550.000 (na inbreng van zijn eigenwoningreserve). Om zijn maandlast te verlagen, besluit Peter bovengenoemd leningsdeel van € 180.000 aflossingsvrij te maken. Het totale aflossingsvrije deel van zijn hypotheek bedraagt dan € 150.000 + € 180.000 = € 330.000. Het aanvullend benodigde bedrag van € 220.000 wordt annuïtair gefinancierd met een looptijd van 30 jaar.

Op grond van artikel 3.119d van de wet IB 2001, is het gevolg dat van de nieuwe financiering slechts € 150.000 (overgangsrecht) als eigenwoningschuld in box 1 kan worden aangemerkt. Zorg ervoor dat je als adviseur alle fiscale consequenties goed in beeld hebt, zodat je jouw klant hier volledig over kunt informeren.

Aflossingsvrij deel in box 3: effect op inkomenstoets

Besluit jouw klant om een hypotheek die onder het nieuwe recht valt aflossingsvrij te financieren? Dan resulteert dit in een box 3 gedeelte (zie ook bovenstaande voorbeelden). Dit heeft consequenties voor de maximale leencapaciteit. Voor leningdelen waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, gelden immers lagere woonquotes. Zo kunnen de starters uit het eerste voorbeeld ruim € 9.000 minder lenen indien zij een aflossingsvrij deel van € 100.000 in hun hypotheek opnemen.

In het voorbeeld van Peter ontstaat door het aflossingsvrij maken van de annuïtaire hypotheek een groter box 3 gedeelte, waardoor ook het effect op de inkomenstoets groter is. Er zijn zelfs situaties denkbaar waarbij de inkomenstoets van een aflossingsvrije hypotheek in box 3 met een looptijd van 30 jaar hoger uitvalt dan een niet aflossingsvrije hypotheek in box 1 met een kortere looptijd. De inkomenstoets is vaak erg complex voor jouw klant. Een mooie gelegenheid om als adviseur jouw toegevoegde waarde aan te tonen.

Life events

Als laatste kan een aflossingsvrije hypotheek ook van invloed zijn bij diverse life events. Denk hierbij met name aan een situatie waarbij klanten uit elkaar gaan. Het advies met betrekking tot baanverlies, langdurige ziekte, overlijden en lang leven wordt doorgaans al afgestemd op de hypotheekconstructie. Het lijkt nu misschien ondenkbaar, maar nog niet zo lang geleden noemden we woorden als crisis, dalende huizenprijzen en aflossingsvrij in één adem. Ik herinner me situaties waarbij scheiden financieel onhaalbaar was vanwege de schuld/marktwaarde-verhouding. Op dit moment staan huizen gemiddeld een relatief korte periode te koop en ligt de gemiddelde huizenprijs beduidend hoger. Ook al is het op de huizenmarkt momenteel anders dan een aantal jaar geleden, het blijft belangrijk om iedere klant te voorzien van passend financieel advies. Door de financiële risico’s van een aflossingsvrije hypotheek bij bijvoorbeeld een scheiding vooraf goed in kaart te brengen, bescherm jij je klant zo goed mogelijk tegen financiële problemen op een later moment.

Tot slot

Als adviseur heb je de belangrijke taak om je klant te helpen bij de bovengenoemde onderwerpen. Ben je geïnteresseerd in dit onderwerp en wil je graag meer weten over de gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek? Tijdens de eendaagse opleiding PE SEH 2021 - Adviseren in een veranderende omgeving en de tweedaagse opleiding PE SEH 2021 - Duurzaamheid in jouw adviespraktijk en Adviseren in een veranderende omgeving komen deze uitgebreid aan bod.

Bronnen:

Delen:
Frank Paalman Dukers Baelemans
Frank Paalman

Trainer/ontwikkelaar bij Dukers & Baelemans en Financieel adviseur.

Gerelateerd nieuws

Dukers & Baelemans maakt gebruik van cookies om jouw websitebezoek makkelijk en persoonlijker te maken. Door op accepteren te klikken, ga je hiermee akkoord. Je kunt je voorkeuren en toestemming altijd wijzigen. Bekijk ons privacybeleid en cookieverklaring voor meer informatie.