Eerder dit jaar kondigde het kabinet maatregelen aan om de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen te vergroten. Eén van de maatregelen die het kabinet hiervoor op Prinsjesdag presenteerde, was de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Op dinsdag 15 december jl. keurde de Eerste Kamer het Belastingplan 2021 goed, waarin ook deze maatregel is opgenomen. Wat houdt deze regeling precies in én hoe kun jij hierin als adviseur het verschil maken voor je klant? Je leest het in onderstaand artikel.
Wanneer iemand een woning, bedrijfspand of een stuk grond koopt, moet hierover overdrachtsbelasting betaald worden. Deze belasting wordt doorgaans door de koper betaald en komt boven op de koopprijs van het pand. De hoogte van deze overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment 2% voor woningen en 6% voor bedrijfspanden. De aangifte en betaling van deze overdrachtsbelasting regelt de notaris bij de koop.
Bij de aankoop van een woning kan de koper een hypotheek afsluiten. Deze hypotheek bedraagt maximaal 100% van de waarde van de woning. Dit betekent dat de koper de overige kosten (kosten koper) die komen kijken bij de aankoop van een woning uit eigen middelen moet betalen. Gemiddeld bedragen deze kosten koper ca. 6% van de waarde van de woning. De overdrachtsbelasting maakt hier dus een belangrijk deel van uit.
Deze maatregel staat bekend als de startersvrijstelling. Hiermee hoeft een starter op de woningmarkt vanaf 1 januari bij de overdracht van een woning geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Dit scheelt de koper dus 2% van de waarde van de woning en daarmee zijn er dus minder eigen middelen nodig. Op Prinsjesdag 2020 maakte de regering de voorwaarden bekend die aan deze startersvrijstelling zijn verbonden:
Een koper die gebruikmaakt van de startersvrijstelling tekent de vereiste verklaringen bij de notaris, voorafgaand aan de overdracht van de woning. De notaris stelt deze verklaring op.
Aanvullend op bovengenoemde voorwaarden verbond het kabinet na de Algemene Beschouwingen nog een extra voorwaarde aan de startersvrijstelling:
Voldoet de koper niet aan de hierboven gestelde voorwaarden, dan blijft 2% overdrachtsbelasting gelden.
Twee voorbeelden:
De startersvrijstelling geldt niet alleen voor starters, ook doorstromers kunnen hiervan gebruikmaken. Hierbij is van belang dat doorstromers bij de koop van de nieuwe woning voldoen aan alle hierboven genoemde voorwaarden en dus nog niet eerder gebruikmaakten van de startersvrijstelling. Hieronder een voorbeeld van doorstromers die gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling.
Voorbeeld
Harrie (34) en Bianca (31) wonen samen in de eigen woning van Harrie. Ze besluiten samen een nieuwe woning te kopen. De waarde van de woning bedraagt € 325.000. Op 1 april 2021 wordt de woning overgedragen. Voor Bianca is dit de eerste eigen woning. Voor Harrie is dit de tweede keer dat hij een woning voor eigen bewoning koopt. Bij de koop van de eerste woning heeft hij geen gebruik gemaakt van de startersvrijstelling. Bianca voldoet aan alle vereisten voor gebruik van de startersvrijstelling. Harrie is weliswaar geen starter op de woningmarkt, maar voldoet wel aan alle criteria. Gezien het feit dat hij bij de eerste koop geen gebruik maakte van de startersvrijstelling, kan hij dit nu wel. Bij de overdracht op 1 april 2021 hoeven zij geen overdrachtsbelasting te betalen.
Tegelijk met de invoering van de startersvrijstelling, verandert ook de situatie voor kopers van woningen die niet bedoeld zijn voor eigen bewoning (denk bijvoorbeeld aan een vakantiewoning), beleggingspanden of bedrijfspanden. De overdrachtsbelasting bij de aankoop van dit soort panden wordt vanaf 1 januari 2021 verhoogd naar 8%. Hiermee wil het kabinet ontmoedigen dat speculanten woningen aankopen om als belegging te gaan verhuren. Met name in grote steden ziet het kabinet dit als een groot probleem omdat deze ontwikkeling de woningprijzen verder opdrijft.
Niet iedereen ontving de aangekondigde regeling met evenveel enthousiasme. Dit is ook wel begrijpelijk, immers:
De verwachting is dat een deel van de kopers probeert om onder de grens van € 400.000 te blijven. Als de woning meer waard is, leidt dit mogelijk tot creatieve oplossingen waarbij een deel van de aankoopsom wordt verzwegen voor de notaris. De Belastingdienst anticipeert hierop en maakt extra capaciteit beschikbaar om hierop te controleren.
De laatste weken proberen veel kopers de voorgenomen overdrachtsdatum van onroerend goed nog aan te passen. Kopers die gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling proberen de overdracht uit te stellen tot in het nieuwe jaar. Beleggers en kopers van bedrijfspanden of een tweede woning proberen een voorgenomen transactie op de onroerend goed markt juist nog in het huidige jaar (2020) af te ronden.
Je klant kan dus een extra beroep doen op jouw flexibiliteit om een financieringsaanvraag versneld te begeleiden of om deze juist uit te stellen. Je kunt hier voor je klant het verschil maken door te helpen bij het zo slim mogelijk laten passeren van de voorgenomen aankoop van onroerend goed.