Zorgplicht bij een opeetconstructie

De casus

In 1995 koopt echtpaar X, op dat moment 71 en 72 jaar oud, een woning voor afgerond € 277.000. De bijbehorende hypotheek bedraagt € 295.000 en daarnaast verstrekt de bank een bedrag van ruim € 176.000 voor bedongen toekomstige rente en kosten. Drie jaar later, in 1998, wordt de financiering overgesloten en verhoogd tot € 533.000 om een auto te kopen en toekomstige rente en kosten te betalen. De bank krijgt een hypotheekrecht op de woning en op een perceel grond.

Begin 2002 vindt een taxatie plaats. De marktwaarde van de woning bedraagt € 680.000 met een executiewaarde van € 590.000. Het perceel grond wordt getaxeerd op € 715.000. Het onderpand bedraagt op dat moment dus in totaal € 1.395.000. De hypothecaire geldlening wordt vervolgens verhoogd van € 533.00 naar € 680.000.

In 2003 wordt de geldlening verder verhoogd naar € 900.000. De bank wijst de klant erop dat de geldlening is gebaseerd op het onderpand en niet op het inkomen en informeert de klant op onderstaande wijze over de hieraan verbonden risico’s.

Overige bepalingen
• Uw hypothecaire financieringen bij de bank zijn op uw verzoek uitsluitend gebaseerd op de huidige waarde van uw woning en de grond, en niet meer op uw inkomen. Dit heeft tot gevolg dat uw woning en/of de grond op een door de bank te bepalen moment wordt verkocht om genoemde financiering(en) af te lossen en de daaraan verbonden losten te kunnen voldoen. Bent bekend met de risico’s die daaraan verbonden (kunnen) zijn. U heeft jegens de bank verklaard dat u zich bewust bent van deze risico’s en deze acceptabel achten.

• Aanvullende opeisingsgrond:
Als het totaal opgenomen bedrag van de door de bank aan u verstrekte financiering(en), waarvoor tot zekerheid hypotheek op uw eigen woning is gevestigd, groter dan of gelijk is aan 75% van de executiewaarde van die woning, dan zijn deze financieringen in aanvulling op de overeengekomen opeisingsgronden zonder opzegging, ingebrekestelling of andere formaliteit onmiddellijk opeisbaar. In dit kader wordt onder executiewaarde verstaan de door de bank verwachte opbrengst bij executoriale verkoop van de woning.
(…)
• De bank heeft u erop geattendeerd dat de lasten die zijn verbonden aan deze financiering in verhouding tot uw inkomen hoog zijn.
De bank heeft u gewezen op de risico’s die daaraan zijn verbonden. U heeft jegens de bank verklaard deze risico’s acceptabel te achten.

In 2006 wordt de woning nogmaals getaxeerd op verzoek van het echtpaar. De vrije verkoopwaarde is gestegen van € 680.000 naar € 785.000 met een executiewaarde van € 690.000. Omdat ook het perceel nog steeds geldt als onderpand voor de lening, besluiten ze de geldlening te verhogen naar € 950.000.

In 2009 groeit de schuld het echtpaar boven het hoofd. De limiet van de lening is bereikt door rentebijschrijvingen en het echtpaar kan de maandlasten niet meer betalen. Tevergeefs proberen ze om de woning en het perceel grond te verkopen.

De man en vrouw overlijden achtereenvolgens in 2016 en 2017. Door de erfenis beneficiair te aanvaarden, verklaart de dochter de erfenis alleen te accepteren als er sprake is van een positief saldo. Achteraf gezien is dat een wijs besluit, want hierdoor is zij niet verantwoordelijk voor de restschuld die haar ouders onbedoeld hebben achtergelaten.

Wanneer het eindelijk lukt om het perceel grond en de woning te verkopen, zorgt de opeetconstructie voor maagpijn. Het idee achter de opeethypotheek was dat de ouders de overwaarde van de woning en het perceel konden opnemen om hiervan te leven. Maar van een overwaarde blijkt geen sprake te zijn. Het in 2002 voor € 715.000 getaxeerde perceel wordt eindelijk verkocht voor € 30.250 (geen typefout!). De woning wordt executoriaal verkocht voor € 441.000. Waar het onderpand in 2002 dus meer dan € 1.300.000 (getaxeerd door een erkend taxateur) waard was, blijkt hier bij verkoop slechts € 471.250 van over te zijn. Daar staat een vordering tegenover van ruim € 1.200.000.

De vordering van de dochter

De dochter stelt de bank aansprakelijk voor de schade die is ontstaan en zij legt de klacht voor bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). De bank heeft volgens haar nagelaten de ouders te behoeden voor overkreditering en haar zorg- en waarschuwingsplicht geschonden. De ouders konden met hun inkomen de hypotheeklasten niet dragen. Er is meer krediet verstrekt dan verantwoord was. Ook heeft de dochter haar bedenkingen bij de in 2002 uitgevoerde taxaties.

Klachtafhandeling door Kifid

Het klachteninstituut besluit de klacht van de dochter in behandeling te nemen voor zover deze betrekking heeft op eventuele tekortkomingen richting de ouders. Eventuele schade die de dochter zelf heeft opgelopen, valt buiten de reikwijdte van Kifid.

Op 1 juli j.l. heeft Kifid uitspraak gedaan in deze zaak (nr. 2020-548). Kifid wijst de klacht van de dochter uiteindelijk af. Het klachteninstituut oordeelt dat er geen sprake is geweest van overkreditering omdat de opeethypotheek niet is gebaseerd op het inkomen van de klant, maar op de waarde van het onderpand. Kifid vindt dat het echtpaar daarbij destijds voldoende door de bank is geïnformeerd over de risico’s. Het echtpaar heeft zelf taxaties laten uitvoeren en gevraagd om de hypotheek te verhogen. Ze zijn daarbij schriftelijk gewezen op de risico’s zoals blijkt uit bovenstaande onderdelen van de brief. De ouders behoorden te weten wat de consequenties zouden zijn in geval van een waardedaling van de woning en het perceel grond.

Het Kifid oordeelt dat er voor de bank geen aanknopingspunten waren om in 2002 te twijfelen aan de juistheid van de taxatierapporten. Deze taxatierapporten zijn op verzoek van de ouders opgesteld door erkende taxateurs. De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat de bank haar zorgplicht richting de ouders heeft geschonden. Hierdoor is de klacht ongegrond verklaard en wordt de vordering afgewezen. Navraag bij Kifid omtrent de enorme waardedaling van met name het perceel grond, levert niets meer op dan de uitspraak: “Het kan voorkomen dat grond na verloop van tijd minder waard wordt. Dat doet zich hier blijkbaar voor”. Meer achtergrondinformatie is niet beschikbaar of wordt niet vrijgegeven.

Een perceel dat nog geen 5% waard blijkt te zijn van de getaxeerde waarde, zorgt voor een enorme restschuld en een tegenvallende erfenis. Het feit dat Kifid stelt dat bij deze hypotheekconstructie geen sprake is van overkreditering, is een belangrijke uitspraak.

Jouw adviespraktijk

De opeetconstructie wint aan populariteit nu de gemiddelde levensverwachting stijgt en de pensioeninkomsten dalen. Deze casus leert ons hoe belangrijk het is voor een hypotheekadviseur om met de klant het gesprek aan te gaan over de voor- en nadelen van een opeetconstructie en de impact die dit kan hebben op de eigen financiële situatie, maar ook op de nalatenschap. En net zo belangrijk: om het gegeven advies te kunnen reproduceren. Zowel medewerkers van banken, geldverstrekkers en intermediairs doen er goed aan hier de benodigde aandacht aan te besteden.