Vastgoedcriminaliteit lijkt overal te zijn. Hoe herken je het?

Praktijkvoorbeelden
Op 17 mei zijn een notaris en een van zijn medewerkers aangehouden op verdenking van witwassen van crimineel vermogen en van het structureel niet melden van ongebruikelijke transacties.

De verdenkingen liegen er niet om. Volgens het Openbaar Ministerie (OM) hebben beide personen in hun functie als poortwachters, veelvuldig onroerend goed transacties en leningen gepasseerd voor personen actief in het criminele circuit, het op grote schaal crimineel vermogen witgewassen, verboden leningen gefaciliteerd en enkele ondernemingen opgezet op naam van een katvanger.

Er zijn meer voorbeelden te noemen. Zo zijn de afgelopen jaren tientallen panden in het centrum van Amsterdam vrijwel onopgemerkt opgekocht door een lid van een witwasfamilie. De familie was eind jaren negentig betrokken bij witwassen. De overnames waren onderling gefinancierd door familieleden en gedeeltelijk door hypotheken van een Nederlandse financiële instelling.

Ondermijning
Criminelen zetten vaak commercieel vastgoed in om hun geld wit te wassen. Het vermengen van de bovenwereld (maatschappij zoals we die kennen) en de onderwereld (georganiseerde criminaliteit) staat bekend onder de term ondermijning. Ondermijning is een probleem dat de maatschappij verzwakt en uiteindelijk zelfs ontregelt.

In de strijd tegen financieel-economische criminaliteit is veel aandacht voor vastgoedcriminaliteit. Waarom? De witwasrisico’s zijn bij commercieel vastgoed hoog. Oorzaken zijn de relatief hoge waarde van vastgoedobjecten, de vaak ondoorzichtige prijsvorming en de complexiteit van de transacties.

Herkennen van vastgoedrisico’s
Eerder las je voorbeelden van ondermijning die achteraf, na onderzoek van de opsporingsdiensten zijn geconstateerd. De vastgoedtransacties hebben al plaatsgevonden waardoor er gevoelens van ‘mosterd na de maaltijd’ of ‘vissen achter het net’ kunnen zijn.

Het voorkomen van vastgoedcriminaliteit is dan ook beter dan genezen. Er zijn risico’s en signalen van vastgoedcriminaliteit tijdens het KYC/CDD-onderzoek te herkennen waardoor (zoveel mogelijk) voorkomen kan worden dat een financiële instelling betrokken raakt bij het witwassen van geld met een criminele herkomst. Ik noem er een paar (niet-limitatief).

1. Splitsing juridisch en economisch eigendom. Het overdragen van het economische eigendom houdt in dat de juridische eigenaar van een vastgoedobject alle rechten en plichten, inclusief de waardeverandering, aan de andere partij (de economische eigenaar) overdraagt. Het vastgoed object wordt echter niet geleverd.

Het nut van economisch eigendom is dat deze vorm van eigendomsoverdracht niet in het Kadaster staat en dat anderen dat dus niet kunnen zien. Het risico voor de financiële instelling van splitsing van juridische en economische eigendom is echter dat niet duidelijk is wie uiteindelijk de rechthebbende is tot het vastgoed object.
Ook is daarbij de herkomst van de middelen niet altijd even transparant. De splitsing van juridische en economische eigendom leent zich daardoor goed om fout geld wit te wassen.

2. ABC en AB BC-transactie. De ABC-akte is een akte waarbij een onroerende zaak, een gebouw of woning tweemaal wordt verkocht, eerst door A aan B en dan door B aan C. De zaak wordt echter maar éénmaal geleverd, namelijk van A aan C. Het eigendom gaat dan ook rechtstreeks over van A op C.

Als sprake is van meerdere akten van levering dan komt het regelmatig voor dat deze notariële akten van een ABC-transactie binnen zeer korte tijd bij een en dezelfde notaris passeren. In feite is dan sprake van een AB – BC transactie. Het kan daarbij voorkomen dat de koopsom in de verschillende akten grote verschillen laat zien.

Een ABC-transactie is gevoelig voor fraude zoals hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren.

3. Verhuur. Bij verhuur van commercieel vastgoed kunnen verschillende risico’s spelen: risico met betrekking tot de activiteiten en integriteit van een of meerdere huurders, risico met betrekking tot (de hoogte van) de huur/huurbetalingen en risico’s met betrekking tot integriteit van de verhuurder.

Risicovolle activiteiten ten aanzien van huurders zijn bijvoorbeeld een coffeeshop/growshop (‘groene horeca’) en bijvoorbeeld bordeel/seksclub, raamprostitutie (‘rode horeca’). Met name het component contante betalingen (herkomst middelen) is een risicofactor binnen deze branche.

 Aanvullende beleidsregel DNB
Mede naar aanleiding van misschien wel de grootste vastgoedfraudezaak in Nederland, heeft De Nederlandse Bank (DNB) een Beleidsregel opgesteld als aanvulling op de Wwft die specifiek geldt voor vastgoedpartijen en vastgoedtransacties.

Deze beleidsregel komt er in het kort op neer dat indien klanten commerciële vastgoedactiviteiten uitvoeren, er een uitgebreid dan wel verscherpt klantonderzoek moet plaatsvinden. Wat dit uitgebreid cliëntonderzoek ten minste moet inhouden, wordt toegelicht in artikel 4 van de DNB-Beleidsregel.